（一）因機(jī)電設(shè)備的要害部分基本是在機(jī)房，機(jī)房管理是維修、保養(yǎng)、運(yùn)行的重點(diǎn)。本大樓主要電氣機(jī)房是1600KV配電室。

　?。ǘ┙o排水系統(tǒng)

　　對系統(tǒng)的了解：

　　1．給水系統(tǒng)

　　消防泵房設(shè)獨(dú)立生活水。由市政管網(wǎng)直接供水至水池，通過生活給水泵組（變頻供水）向樓層供水，三層及以下樓層由市政管網(wǎng)直接供水。

　　2．排水系統(tǒng)

　　F1-F14層衛(wèi)生間糞便、地漏排水經(jīng)WL-1、WL-2、WL-3三根污水立管、由B1層排入市政排水系統(tǒng)出戶。

　　3．雨水系統(tǒng)

　　F14層屋面，分別經(jīng)雨水口內(nèi)排至YL-1~6雨水立管，由F1雨水出戶管排至室外（或排至室外散水面）。另B1層坡道雨水排至地庫集水池，由潛水泵提升排出。

　　常見維修要點(diǎn)：

　　1．管道漏水修理

　　2．管道堵塞排堵

　　3．水龍頭與閥門的維修

　　4．衛(wèi)生潔具的維修

　　5．電熱水器的常見故障及排除

　　6．水泵保養(yǎng)及維修

　　7．壓力表的校驗(yàn)

　　8．潛水泵的檢查保養(yǎng)

　　9．熱交換器的運(yùn)行與維修

　　10．生活水箱的清洗消毒

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　　對系統(tǒng)的了解

　　1．B1車庫、設(shè)備機(jī)房均采用普通日光燈；水泵房采用防水型燈具；其它樓層大多采用（隔柵式日光燈）；部分區(qū)域根據(jù)需要采用白熾燈或節(jié)能燈。

　　2．一般照明以單電源供電，照明及插座分別由配電箱分支路供電，照明支路采用單相兩線制，插座支路采用單相三線制并設(shè)漏電開關(guān)保護(hù)；事故照明采用雙電源末端互投，由專用的配電箱供電。

　　照明控制：一般房間及接待所、多功能廳采用就地控制，公用場所如應(yīng)急照明、室外立面照明、路燈等采用集中控制方式均由樓宇自控的DDC控制，每層電氣豎井內(nèi)未設(shè)電度計(jì)量裝置。

　　常見維修要點(diǎn)

　　1．電氣電路故障：斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修

　　2．絕緣電阻測量及損傷線更換

　　3．配電箱的檢查

　　4．照明燈具的維修

　?。ㄋ模┩L(fēng)空調(diào)系統(tǒng)

　　常見維修要點(diǎn)：

　　1．空調(diào)處理機(jī)組

　　2．風(fēng)機(jī)盤管

　　3．末端控制裝置

　　4．分體式空調(diào)機(jī)

　　5．雙溫水系統(tǒng)

　　6．加濕裝置

　　（五）供暖供冷機(jī)組

　　對系統(tǒng)的了解：

　　1．夏季供冷、冬季供暖均采用美國頓漢布什溴化鋰吸收式電力冷溫水機(jī)組，其特點(diǎn)是節(jié)能環(huán)保。

　　2．運(yùn)行維護(hù)要點(diǎn)：

　　真空度的管理

　　冷劑的凈化

　　吸收液的管理

　　冷卻水的管理

　　預(yù)防及及時(shí)處理結(jié)晶

　　天然氣系統(tǒng)安全管理

　　3．冷卻塔

　　冷卻塔主要注意其水質(zhì)清潔并及時(shí)補(bǔ)水，避免對直燃機(jī)造成損害。

　　（六）消防設(shè)施設(shè)備

　　對系統(tǒng)的了解：

　　1．本樓水滅火系統(tǒng)是由自動噴水滅火系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、B1消防水池、消防水泵機(jī)組共同組成。室外設(shè)有消防水結(jié)合器。

　　2．運(yùn)行維護(hù)要點(diǎn)：

　　自動噴灑系統(tǒng)

　　氣體滅火系統(tǒng)

　　管道閥門

　　電接點(diǎn)壓力表

　　（七）垂直交通運(yùn)輸系統(tǒng)

　　對系統(tǒng)的了解：

　　1．本樓設(shè)有消防梯1臺，停層站15/15，

　　客用梯4臺，停層站15/15，

　　2．監(jiān)控管理系統(tǒng)、電梯的運(yùn)行可以在（中控室/消防中心/遠(yuǎn)程監(jiān)視運(yùn)行和火災(zāi)應(yīng)急控制）

　　維護(hù)要點(diǎn)：

　　1．物業(yè)管理者應(yīng)做的工作：鑰匙、日常巡檢維護(hù)、收集資料、按期報(bào)檢、管理備品備件工具、建立使用制度等；

　　2．設(shè)備專業(yè)維護(hù)：（選擇具備資質(zhì)的分包方，按周期維保，以及建立確定應(yīng)急處理辦法。）

　　（八）樓宇自控系統(tǒng)

　　對系統(tǒng)的了解：

　　1．本樓是以較高標(biāo)準(zhǔn)的智能化辦公樓為設(shè)計(jì)和建設(shè)目的的，因此基本具有：

　　樓宇設(shè)備自動化BAS系統(tǒng)

　　消防管理自動化FAS系統(tǒng)

　　安防管理自動化SAS系統(tǒng)

　　（以及通訊自動化CAS系統(tǒng)

　　辦公自動化OAS系統(tǒng)）

　　樓宇自控：消防報(bào)警與設(shè)備聯(lián)動、保安監(jiān)視、綜合布線。（以及出入控制、防盜報(bào)警、停車場管理、智能卡）等系統(tǒng)的先進(jìn)性、實(shí)用性、安全性、可擴(kuò)充性，對維護(hù)進(jìn)行統(tǒng)一管理提供了集中、方便的條件。

　　樓宇自控系統(tǒng)：

　　監(jiān)視：空調(diào)機(jī)組、冷卻塔、水泵、送排風(fēng)等設(shè)備的運(yùn)行狀況；

　　監(jiān)視：水池水位、環(huán)境溫、濕度、設(shè)備壓力等；

　　可控制：部分設(shè)備啟、停，照明系統(tǒng)的開關(guān)等。

　　消防報(bào)警系統(tǒng)：具有火災(zāi)控測器報(bào)警和聯(lián)動切換設(shè)備狀態(tài)的功能。

　　2．運(yùn)行維護(hù)的要點(diǎn)：結(jié)合實(shí)際正確使用設(shè)備

　　熟悉操作系統(tǒng)和應(yīng)用軟件的構(gòu)成

　　保存、運(yùn)行資料以及累積建立歷史及動向趨勢記錄

　　選擇可靠的分包方，按周期維保、增補(bǔ)、擴(kuò)充、升級等內(nèi)容的工作。

　　（九）有線電視系統(tǒng)

　　運(yùn)行維護(hù)要點(diǎn)：按主管部門要求和有關(guān)規(guī)定管理

　　按設(shè)備使用說明書進(jìn)行維護(hù)
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